私の新築物件開発目線に関して

新築の建設を行う為に
私が大切に考えている物件開発目線

どの様な部分をポイントとして捉えて
開発を行っているのかを
今日は記してみようと思います。



まず大前提として
駅徒歩何分といった目線などは一切気にしていません。
その理由は、その様な目線だと、皆同じ目線になってしまい
結果としてコモディティ化しやすいからです。
（建てても差別化が難しい、独自性の高いアイデアが構築できて浸透すれば良いが）

であればどこを基準に考えているのか
まず商圏を広く見ます

検討している地域のメイン移動手段は、
車なのか、バスなのか、電車なのか

その次に確認するのは
持ち家比率です

戸建持ち家が多い場合田舎の可能性が高いですが
その様な環境の中でも賃貸物件は存在しますので
賃貸物件の状況を見回します。

アパートが多いのか、マンションなのか
築年数が浅い物件はあるのかなどです。


この様なことをまとめて見ますと
郊外、主要移動手段は自動車
持ち家比率高いが古い戸建多く、
アパートが多く、新築RCマンション少ない

といった具合に状況が纏まってきます

この段階で、すでに金融機関への開発目線の指標を
伝えることも可能です。


ここに加える要素としては
将来性、流動性、安全性、成長性、公共性といった
金融５原則に基づいたエリアに対する
考えといったものです。



その次に私が大切にしているのは
ブランディングアクションの為の開発でありますので
必ず目視で認知できる場所に建てるという事が
最低条件になってきます。

曲がって、曲がったところにある物件ですと
ブランドを露出しても、特徴的な建物を構築しても
認知もされません。

よって会社のブランドの価値を体現する場所でない
ということになりますので、一般的に良い場所であっても
却下する方向性になります。


物件の認知は大切です
幹線道路沿いで物件が目立つこと
それなりに往来の多い地域道路、
駅前（停車している電車から認知される場所）
エリアがブランド化されていて認知されやすい通り沿いや
認知されやすい場所に限定されます。


この様に
認知しやすい為、通り沿い、駅前というのは最重要になっていますので
その様な目線にて土地の情報は収集しています。


残念ですが、現在１物件のみ保有している
木造アパートは建物こそ法人の価値体現に準じた物件ですが
博多区の街中になりますので
当然往来の多い通りでない為
エリア的には不適です。（アパートとしては良い場所ですが・・）
（開発目線が確定した時にはすでに着工していたので仕方ない状況）



その次の開発目線としましては
入居ターゲットを限定しないということです。

よく、ターゲット入居者はどんな方ですか？という質問を
頂くのですが、私にとってターゲット入居者を明確にするのは
適切ではないと考えていますので


物件を認知いただき、あの物件に住みたい　と思って頂いた方
あの環境が素晴らしいので、あの場所にすみたい　と認識いただいた方が
結果として顧客となりますので
限定する事自体に意味がないと思っています。




この様に、私の開発は
基礎として法人の価値向上につながる開発
に準じるために、どこでも良いわけではなく
街中の駅徒歩何分以内などを指標にしてないので
他者とは開発目線はずいぶん違いのではと思っています。


が、しかしながら、取得した土地や竣工した建物は
ご覧くださった方々が、場所が良い
環境が良いと言ってくださる機会も多いので
ある意味、開発自体に、場所の選定にも
間違いが無いと今の所感じております。


そのおかげで、入居促進も協力会社様、仲介様のおかげで
極めて高い数値を維持できております。



この様に、建築における目線は
人それぞれであります。


大切な事は、どこでも良いではなく
ご自身でブレのない開発目線を持つ事
それは
色々な意味でも大切な事であると
感じているところであります。




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前編：https://www.kenbiya.com/column/retsuden/72/
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