今から私が不動産投資を始めるなら⑤

さて物件の購入が１棟できたと仮定して
次のアクションをどのように取るのかを記す前に、

初心者の方にとって
どのような流れで物件の購入が進むのか不明だと思いますので

これまでの流れと、融資持ち込み含めて以下に順序のような
流れになる事を覚えておいてください。



事業を開始するにあたり
司法書士に依頼し法人を登記する→

政策金融公庫（国の機関）もしくは県の信用保証協会で
事業開業資金を調達する→

司法書士に依頼し開業資金で法人の資本金増資→

アパートメーカー、戸建建築工務店などに
物件の紹介を仰ぐ→

物件の紹介を受ける、数年にわたり複数棟の購入を
検討している事を伝えておく→

アパートメーカー、工務店、知人から
金融機関の紹介を受ける→

紹介を受けた金融機関に属性資料の提出と
物件のプラン、自己資金などの状況を伝え
取り組んで頂く→

融資が確定、土地の決済時期の確定→

アパートメーカー、工務店と建築請負契約を結ぶ→

金融機関にて土地融資の決済→

建築会社への着手金、建築費用の段階的な融資を
金融機関で受ける→

物件完成（竣工）金融機関で長期借り入れへの
融資実行→ 返済開始

物件引渡し完了、賃貸経営開始


新築アパート、新築戸建は
このような流れになってきます。


そして
建築途中に別の案件を別の金融機関で進める
為の動きに移ってゆきます。


ここで大切なのは、法人の融資で１棟目を購入しましたが
同時期、同時に同じように別案件をいかに進める事が
できるかが、早いタイミングで物件構築を行う
キーポイントになります。

目指すは決算内でいくつ進められるかということです。
これに個人融資を含めますと、
３棟は可能になるという事です。
（手際よく業者様に信頼を受けられている方は年４棟、５棟買われる方も当然います）


詳しくは記せませんが、適切な法人の事業の計画として
年２棟の購入や、同一決算内の多物件取得は問題ないと思います。


初回から、複数法人２法人以上での物件購入は
近頃金融機関も目を光らせている
いわゆる多法人スキームに該当しますので
絶対にそのような方法、手法を利用することは適切ではありません。

表に出ない金融機関内の信用情報に記載され
以後の取り扱いに多大な影響が出てきます（系列金融機関にもシェアされます）


現在、福岡銀行、信用組合系、宮崎銀行、佐賀共栄銀行などは
確認作業を行なっていますので、いづれバレます
多法人で報告を行なっていない方・・・
その覚悟を決めておいてくださいね。　

可能な限り、告知義務を果たすようになさって
頂きたいと思っています。




同時に進めるロスを極力無くすためには
沢山のアパートメーカー、工務店、新築戸建業者との
コンタクトも、物件紹介も、金融機関持ち込みも
同時に並行で行う事が求められます。

また、金融機関によって
保証協会を使うケースに関しては
当然個人信用情報の参照同意書を求められますので

複数棟の購入を進める気持ちであれば
信用情報の参照同意書を取られない金融機関での
取り組みが宜しいかと思います。

この信用情報は、金融機関で参照の同意書を取られた後に
信用情報機関（融資ページを参照ください）に問い合わせされますから
参照履歴も残念ながら残ります。

よって他で動いている事はバレてしまいます。

しかしながら、参照同意書を取る金融機関でも
融資が確定し、実行当日という金融機関もありますので
参照のタイミングの状況によるという事です。

この場合、プロパー融資（事業性融資）であれば
参照しないケースもありますが
近頃はプロパーでも参照する事がほとんどですので
それを承知で堂々と取り組まれる事を意識しておいてください。



このような形で融資の中身をも学びながら
融資を１棟目、２棟目、３棟目と
個人、法人を利用して受けてゆきます。

取得の結果は、確定申告後と
法人の決算が明けた段階で、告知義務を果たす為に
金融機関への物件状況の報告を行うようにしてください。

隠したり、後に報告をしないケースは
多法人スキームと同様に隠していたと判断されかねませんので
気をつけてほしいと思います。
（以後の物件取得に大きな影響があります）




また、物件の購入指標において
新築アパートを
中心部にに近い場合と郊外の場合においての考えを
書いてみようと思います。




■新築アパート　　　
中心部：近隣競合や市場の環境影響受けやすい
　　　　人口の流動性が高ければ高いほど人の移動が多い
　　　　供給過剰間取りを避ける（1K.1R,30平米クラスの1LDK）
　　　　アパートメーカーに多い多階層アパートを避ける（スキップフロアなど）
　　　　40平米以上のみ（取得税免除）
　　　　駅から15分程度まで離れていても問題ない
　　　　適切な家賃設定（5年後まで見通した金額：1LDK40平米￥58000程度）
　　　　可能な限り戸数8戸以上を目指す（リスク低減）


郊外：　生活環境を考えた場所であれば競合の影響受けにくい
　　　　福岡市から２０ー２５キロ圏内が適切（経営しやすい）
　　　　駅がなくても問題なし（福岡は車社会）
　　　　指導要綱にもよるが駐車場は100%以上
　　　　1LDK40平米以上のみ（取得税免除）可能であれば2LDK
　　　　戸数は可能な限り多い方が良い1LDKは6戸以上
　　　　適切な設定家賃（5年後まで見通した金額：
　　　　　　　　　　　　1LDK￥50000程度 2LDK￥60000程度）
　　　　２キロ以内にコンビニ、スーパーなど消費財系の商業施設がある事
　　　　
このような指標を持って臨むことを初心者に対して
私は考えております。



これまでの５つのお話の中では、具体的に書けない内容もあり
お解りの方もいると思いますが、表現が難しい部分もあります。



これまでの経験を持って、私が臨むなら
このような流れで、取り組む事になろうかと思います。

また自己資金が100万円に満たなくても、
きっとスタートは切れると思います。


忘れてはいけない事は
サラリーマンがこの世界に飛び込むには
知らない世界、人たちと出会い、対話し
その方々のお力をお借りして初めて進む事になりますから
ご自身の身の振り方、価値観、考え方
素直さ、冷静さ、サラリーマンの経験含め
人間の成長あって、進むものと考えています。

これは何度もお伝えしている事ですが
何十人、いや、何百人も不動産投資を志して
努力している人がいるわけです。

そのような中で、大切にしてもらえる事
優先して、融通をきかせてくれる事
これは人間性、人としての成長がとても大切な部分になってきます。



私は、ナメてかかって取り組んでいる人（横着な人、態度を変える人）
自分の為だけ考えて、近ずいてきた人（人の名前を勝手に使うなどする常識はずれな人）
情報だけもらいたく会いにきた人（クレクレ君）

そのような人とは２度と付き合いませんし
会いません。　
また、仲間をそのような扱いした人も同様です。
絶対に許せません。


金融機関も、業者様もわかります。
そのような残念な人。


ですから、自分一人ではこの業界は絶対に生きてゆけないんです。
ですから、大切なのです。素直になる事、真摯に礼儀正しく
お互いのことを考えて思うこと、行動すること。

あなた自身が初心者であっても教えをこうむる気持ちを持って
相手が偉くなくても、年下であっても正しく付き合ってください。
機会やチャンス、与えてくださるのは、相手があってなのです。


この事業を通して人としての成長も
ぜひ意識して臨んで頂きたいと思います。





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